Σ. Κεπέσογλου, Μονομερής τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, 2026
Το παρόν Δημοσίευμα της Επιθεώρησης Ακινήτων (το 20ό κατά σειρά) εστιάζει στη μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, καθώς και την διερεύνηση των προϋποθέσεων, των ορίων και των επιμέρους ζητημάτων που ανακύπτουν κατά την εφαρμογή της στην πράξη.
Στο πλαίσιο αυτό, αποσαφηνίζονται βασικές έννοιες της πολεοδομικής και κτηματολογικής νομοθεσίας, οι οποίες διέπουν τη λειτουργία του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Περαιτέρω, αναλύεται ο τρόπος σύστασης, τροποποίησης, και λύσης της, με έμφαση στις προϋποθέσεις νομιμότητας και τα έννομα αποτελέσματα των σχετικών πράξεων.
Στη συνέχεια, παρατίθενται και αναλύονται, υπό κριτική προσέγγιση, οι περιπτώσεις μονομερούς τροποποίησης της σύστασης, όπως αυτές προβλέπονται τόσο από τη νομοθεσία (ν. 4495/2017, 16 ν. 5142/2024, 46 ν. 5005/2022) όσο και από την ιδιωτική βούληση. Περαιτέρω, εξετάζονται ειδικότερα νομικά ζητήματα που ανακύπτουν στην πράξη, όπως η τροποποίηση της σύστασης όταν συμβαλλόμενος είναι ανήλικος, η μεταβολή της χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, το ειδικό καθεστώς σύστασης και λειτουργίας στους οικισμούς του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), καθώς και πρακτικά ζητήματα, όπως η υπέρβαση ή έλλειψη χιλιοστών και η συνακόλουθη ανάγκη τροποποίησης της σύστασης.
Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται, επίσης, στη διαδικασία καταχώρισης της συμβολαιογραφικής πράξης τροποποίησης στο Κτηματολόγιο, στα απαιτούμενα έγγραφα, στον έλεγχο από τον αρμόδιο προϊστάμενο, στην αποτύπωση της καταχώρισης στα κτηματολογικά βιβλία, καθώς και τις έννομες συνέπειες αυτής.
Τέλος, επιχειρείται κριτική αποτίμηση των σχετικών ρυθμίσεων, με ανάδειξη τόσο των πλεονεκτημάτων όσο και των προβληματισμών που αυτές εγείρουν, ιδίως ως προς την αναγκαία ισορροπία μεταξύ της ευχέρειας προσαρμογής της νομικής κατάστασης προς την πραγματική και της προστασίας των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών.
Πληροφορίες έκδοσης
Πίνακας περιεχομένων +
Πίνακας περιεχομένων
Περίληψη
Πίνακας συντομογραφιών
Εισαγωγή
Η εξέλιξη του νομοθετικού πλαισίου των αυθαίρετων κατασκευών
Αλληλεπίδραση κτηματολογικού και πολεοδομικού δικαίου
Νομικό καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας
Έννοια και βασικά χαρακτηριστικά της οριζόντιας ιδιοκτησίας
Ποσοστό συγκυριότητας και κατανομή δικαιωμάτων
Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη – Χώροι αποκλειστικής χρήσης
Τρόποι σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας
Κανονισμός της πολυκατοικίας
Λύση – Κατάργηση συσταθείσης οροφοκτησίας
Τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας
Συνέπειες αυθαίρετης δόμησης
Κατεδάφιση και επιβολή προστίμου
Ποινικές κυρώσεις
Η περίπτωση του άρθρ. 367 § 1 περ. α’ του ν. 5306/2026 (πρώην άρθρ. 82 ν. 4495/2017)
Η περίπτωση του άρθρ. 367 § 1 περ. β’ του ν. 5306/2026 (πρώην άρθρ. 82 § 1 περ. β’ ν. 4495/2017)
Σχολιασμός του άρθρ. 367 § 1 περ. α’ του ν. 5306/2026 (πρώην άρθρ. 82 § 1 περ. α’ ν. 4495/2017)
Μονομερής διόρθωση της τελευταίας συμβολαιογραφικής πράξης
Η περίπτωση του άρθρ. 16 § 1 ν. 5142/2024
Δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια/περίγραμμα/χρήση
Ανάλυση προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρ.16 ν. 5142/2024
Οι περιπτώσεις στις οποίες δεν απαιτείται μονομερής τροποποίηση της σύστασης
Ημιυπαίθριοι χώροι – εξώστες
Απόκλιση εμβαδού έως δύο τοις εκατό (2%)
Κριτική αποτίμηση της πρόσφατης νομοθεσίας του ν. 5142/2024 και του ισχύοντος κωδικοποιημένου πλαισίου του ν. 5306/2026
Κριτική αποτίμηση των ρυθμίσεων περί μονομερούς τροποποίησης της σύστασης
Απουσία πολεοδομικών ή κτιριολογικών κριτηρίων
Νομοτεχνικές ατέλειες του άρθρου 16 ν. 5142/2024 και ερμηνευτικά ζητήματα
Η μεταφορά δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κατά το άρθρο 16 § 1 περ. γ’ ν. 5142/2024
Η περίπτωση της ακύρως συσταθείσας οριζόντιας ιδιοκτησίας επί ανοικτής θέσης στάθμευσης pilotis
Η νομική φύση της πιλοτής και η απαγόρευση σύστασης επί ανοιχτής θέσης
Η νομίμως επιτρεπτή σύσταση επί κλειστών θέσεων στάθμευσης
Η κατά μετατροπή ισχύς της άκυρης πράξης και η νομοθετική ρύθμιση του ν. 5005/2022
Η νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 46 ν. 5005/2022
Μονομερής τροποποίηση από τον ιδιοκτήτη της μεταβαλλόμενης από την τροποποίηση ιδιοκτησίας, δυνάμει δικαιώματος που παρέχεται από τα οριζόμενα στη σύσταση οροφοκτησίας
Μονομερής τροποποίηση δυνάμει ειδικής διάταξης στον κανονισμό της πολυκατοικίας
Ειδικώς ως προς το θέμα της αλλαγής χρήσης οριζόντιας ιδιοκτησίας
Ρητή πρόβλεψη δυνατότητας μεταβολής χρήσης
Ρητή απαγόρευση ή περιορισμός χρήσης
Απλή περιγραφή χρήσης χωρίς απαγόρευση (ερμηνευτική προσέγγιση) – Τα όρια της επιτρεπτής μεταβολής
Μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε κατοικία
Μετατροπή κατοικίας σε επαγγελματικό χώρο
Μετατροπή βοηθητικών χώρων σε κύρια χρήση
Πλήρης έλλειψη ρύθμισης χρήσεων
Η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας όταν συμβαλλόμενος είναι ανήλικος
Η Αναγκαιότητα Προηγούμενης Δικαστικής Άδειας
Διορισμός επιτρόπου
Ο Ανήλικος άνω των 14 ετών
Υπέρβαση η΄ έλλειψη χιλιοστών και ανάγκη τροποποίησης της σύστασης
Μονομερής τροποποίηση σύστασης μετά από υλοποίηση δικαιώματος υψούν
Η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά το άρθρ. 385 § 9 ν. 5306/2026 (πρώην άρθρ. 98 § 9 ν. 4495/2017) και το ζήτημα της δικαστικής παρέμβασης.
Το ειδικό καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας στους Οικισμούς Εργατικής Κατοικίας του ΟΕΚ
Τρόπος Σύστασης Οριζοντίου Ιδιοκτησίας στους Οικισμούς ΟΕΚ.
Το Διττό Κανονιστικό Σύστημα: Γενικός και Ειδικός Κανονισμός
Κατηγορίες Οικισμών ΟΕΚ και Ζητήματα Έλλειψης Τυπικής Σύστασης
Απόκλιση Πραγματικής Κατάστασης από τη Σύσταση και Πολεοδομική Τακτοποίηση
Μονομερής Τροποποίηση Σύστασης από ιδιοκτήτη οριζοντίου ιδιοκτησίας
Η μονομερής τροποποίηση κατεσχεμένης ιδιοκτησίας και η έννοια της «διάθεσης» κατά το άρθρο 997 § 1 ΚΠολΔ
Αυθαίρετες κατασκευές και κτηματολόγιο: Ζητήματα ταυτότητας και εμπράγματων βαρών
Μη απεικόνιση αυθαιρέτων και ταυτοποίηση του ακινήτου
Η Επίδραση της Τροποποίησης Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας στην Προσημείωση Υποθήκης και την Ταυτότητα του Βεβαρημένου Ακινήτου
Καταχώριση συμβολαιογραφικής πράξης τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο
Αναγκαία έγγραφα για την υποβολή της εγγραπτέας πράξης στο Κτηματολόγιο
Υποβολή Αίτησης
Περίληψη καταχώρησης εγγραπτέας πράξης
Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
Τοπογραφικό διάγραμμα και Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) (όπου απαιτείται)
ΗΤΑΚ: Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και Υπεύθυνη Δήλωση Ιδιοκτήτη
Πιστοποιητικό δήλωσης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το άρθρο 12 § 5 του ν. 1337/1983
Εκτάσεις που εμπίπτουν σε δασική νομοθεσία
Λοιπά κατά περίπτωση προσαρτώμενα
Έλεγχος εγγραπτέας πράξης από τον Προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου
Αποτύπωση Καταχώρισης στα κτηματολογικά βιβλία
Διάκριση μεταξύ νόμιμης καταχώρισης και νόμιμης πράξης
Εκδίκαση των διαφορών μεταξύ οροφοκτητών
Επίλογος
Βιβλιογραφικός πίνακας
Βιβλιογραφία
Άρθρα σε περιοδικά
Νομολογία
Ηλεκτρονικές Πηγές
Τύπος περιεχομένου
Κατηγορίες
Σχετικές εκδόσεις
